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2007年11月26日 (月)

不動産の所有と経営の分離について

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昨日は、八王子と高幡不動にアパマンショップ3店舗を運営する株式会社エスエストラストオーナーセミナーでした。

私も参加させて頂きました。

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まずスーパーサブリースブランドで一括借り上げと家賃保証をしている日本管理センター株式会社の代表取締役社長武藤英明氏の講演。

日本管理センターHP
http://www.jpmc.jp/

この会社設立4年で70億円の売上。

会社も凄いのですが、この社長、既に2社を上場させています。

いまはこのビジネスモデルに取り組んでとのこと。

話しの内容もさることながらパワーが違います。

何だか説得力に魅了されてしまいました。

明後日とある建築関係団体で講演の予定ですが、正直かなり勉強になりました。

話し方、間の取り方、結論から先に話すべきか、前提条件を十分に説明をしてから結論を説明するべきか。

かなりこの武藤社長に影響されました。

講演の内容ですが、不動産市場の動向。

特に賃貸住宅の動向をまず講演。

我が国は人口が減少するが、世帯数は増加する。

賃貸住宅市場はその世帯数の増加により2025年までは増加傾向にあると。

但し違いは年齢構成にあると。

40代から60代の単身者の一人暮らしが増加する傾向にある。

背景として「晩婚化」「少子化」「離婚率の上昇」等によりこの世代の単身者の賃貸が増加すると仮定。

ではこの世代はワンルームや1Kに住むかというと「1LDK」を選ぶ。

なので、今後の人口構成の動向により賃貸市場に求められる間取りが変わって来るであろうと。

そしてこの世代はマンションを購入する事も可能な世代。

すなはち賃貸マンションは分譲マンションと競合する。

そして不動産ファンドの影響で住宅供給は都市部においては過剰供給状態である。

これは何を意味するかといえば、これからはタダ箱をつくればいいという時代ではない。

立地や外観、間取り、設備といったものを計画の段階からその地域のマーケットの動向をみながら考えていき、客がつく物件をつくっていくということ。

ビジネスの世界では当たり前であるこの考え方。

いかに不動産業においてオーナーさんの経営意識が希薄であったかということ。

ここに目を付けた武藤社長は凄い。

そして株式と同様に所有と経営の分離という発想で、所有者はオーナーであり、オーナーから物件を一括で借り上げ、不動産経営のプロとしてその資産を運用していくという発想です。

なるほどと思いました。

インターネットで物件が検索出来るので外観の要素も重要になってきており、検索時に条件をチェックして行うので、例えば「ウォシュレット」がついていなければ検索に引っかからない。

そもそも検討の土台にもあがれないということ。

であるから、限られた資金で満室にする為の設備を十分に検討して、ノウハウのある業者が計画段階から関与する必要性があるとのことでした。

私が社長の話で一番なるほどと思ったことは、親から引き継いだ資産を活用するといった場合、その資産が土地であれば、土地の有効活用は何かを柔軟に考えるべきだと。

所詮先祖代々の土地といっても100年程度。

それであれば、土地を換金して、立地の良いところで不動産ビジネスを進めることも先祖の資産を有効活用になるのではということです。

ビジネスには思いこみはマイナス要素。

不動産においても先祖の土地を守るというのであれば、守ればよい。

しかし、それをビジネスに活用しようとすれば当然リスクが伴うわけで、失敗したらその土地を手放す必要がある。

だったらその土地を有効に活用するということは、売却して立地条件の良い土地に移るということも選択肢だと。

面白い発想ですね。

思いこみでは、思い切った決断が出来ません。

「一所懸命」の日本人。

不動産をビジネスと捉えるのであれば、この考え方は重要であると思いました。

もう一つ面白い話し。

これは物件の完成時期。

どんないい物件をつくっても、この時期を間違えると入居者が入らない。

理由として、供給過剰の場合には物件の「内覧」が重要になる。

2月の初旬には「内覧」が出来る状態にしておく必要があるとの事を実例を元に解説されました。

その他色々と面白い話しをお聞き出来たのですが、この様な考えから一括借り上げを行う為に、リノベーションを行い、不動産の価値を高めて、高い家賃で賃貸出来るようにする。

これが日本管理センターのビジネスであり、そのビジネスを地場の不動産屋であるエスエストラストと組んで進めているとのこと。

同じサブリースでも、メーカー系の「大東建託」や「レオパレス」は建築してもらうことがビジネスであり、純粋にサブリースに特化している日本管理センターとは発想が違うということでした。

現在管理物件の入居率は94.12%

業界では87%程度が平均のようなので、数字は高いですね。

因みにエスエストラストは97%を超えています。

そして負のスパイラルの話しもされました。

マンション経営は完成時の入居率で決まる。

例えば新築で空室がある場合、「業界内であの物件は決まらないという噂」→「更なる入居率の低下」→「家賃を下げる」の悪循環に陥ってしまう。

この完成時の入居率の高水準を維持する為のノウハウもお話しされました。

私は不動産ビジネスに興味はありませんが、一つの考え方として非常に勉強になりました。

次にエスエストラストの杉本社長。

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既存物件の価値を高めるリノベーションについて実例を元に話されました。

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物件を案内するのは地元の不動産会社の社員。

この社員が物件の改善点のノウハウを持っているわけです。

最前線で接客をしているわけですから。

そうなると、その社員からどの様に物件の改善点を吸い上げて、家賃の水準を維持していくのかという仕組みについて実例を元に講演されました。

非常に細かい点や小さな事を少しやるだけで、物件の雰囲気が変わるんだと思いました。

これは提案するビジネス共通のことであり、私も自分のビジネスで「リノベーション」のような考え方が出来ないか模索しようと思います。

次に株式会社アパマンショップネットワークの川森敬史社長。

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アパマンショップが次に展開する物件検索システムについて講演されました。

大変面白かったのですが、公にして良いものか分からないのでこの記事はまたの機会にします。

その後懇親会でしたが、川森社長と記念写真。

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非常に腰の低い方でした。

ビジネスの最前線で活躍されている方のお話を聞けて非常に参考になりましたし、思いこみをどの様に排除していくか、既存のルール、既存の方法をまず疑うべきであると感じた研修でした。

受講の機会を与えて下さった株式会社エスエストラストの杉本社長に感謝を申し上げこの記事を締めくくりたいと思います。

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コメント

この講習会に私の知り合いの会社株式会社ニヘイが参加してましたので紹介よろしく!

投稿: 鈴木 基司 | 2007年11月27日 (火) 16時00分

名刺交換させて頂きました。
来年は基司さんもステンドガラスを出されてみては?

投稿: 山本法史 | 2007年11月27日 (火) 20時16分

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