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2011年6月21日 (火)

「デフレ」の正体と八王子のまちづくり

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今日は、朝7時より京王プラザホテル八王子で萩生田光一前代議士のモーニングセミナーでした。

モーニングセミナーですから朝食が出ます。

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講師は、日本政策投資銀行参事役の藻谷浩介先生です。

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先生は全国のシャッター商店街を自ら歩く街づくりの専門家で、5年前に伝統商店街の衰退傾向の調査報告書を政府与党に提出したときから八王子は例外と指摘していた方です。

非常に面白い内容でした。

全国の商店街は「人口が減り」「駐車場の整備がされておらず」「大型店の出店」があり衰退している。

八王子はどうか。

人口は増え、駅前に駐車場が整備され、大型店が撤退している。

この衰退の原因に当てはまっていないというご指摘でした。

実際に「売り場面積」は増えており、バブル期を1とすると1.5になっている。

しかし「売上」は横ばい、「従業員数」は減少である。

原因は売り場面積を増やしたことによる過当競争が原因であるとのこと。

出店しすぎて過当競争で価格が下がり売上が上がらない。

誰かがやめなければならなくなる。

競争力の弱いところからやめていく。

それは売り上げが低いのではなく、経費がかかるところ。

だから駅前の衰退が始まっているのだということでした。

百貨店の撤退の理由がよくわかります。

八王子の人口を見てみると、全体の人口は増えているが、以下のような統計がある。

18歳から64歳の人口は38.2万人。0.9万人減。-2%

14歳以下の人口は7.2万人。0.6万人減。-9%

65歳以上14.8万人。5.1万人増。+53%

75歳以上6.7万人。2.8万人増。+69%

若い人の人口が減っている。

高齢化が進んでいる現状なのです。

今の日本は景気が悪いと言っている人がいる。

それは間違いであり、人口が減っているだけであると。

高度経済成長期とは、人口が増えていたから景気が良かった。

景気のせいにしては間違いであり、何も解決しないということでした。

最近ドラッガーが流行っていますが、ドラッガーも人口構成の変化については非常に重要だと言っていました。

人口が減っているのだから、当然人口密度も減り土地が余ってくる。

今土地が売れているのは、団塊の世代の親が亡くなり、その相続の土地が市場に出回っているからであるということです。

定年後3年以内に定年した人の親が死亡するケースが多いようで、団塊の世代は郊外に住み、その親はもう少し都心部に住んでいるというケースが多く、都心の物件がでているとのこと。

そして街づくりをするにあたって、容積率を増やすという考え方はやめた方がいい。

価格を上げようと思うのに何故供給を増やすのか。

市場の原理と逆のことをやっている。

国立のマンション訴訟で、非常に厳しい建築基準を設けた結果、供給量が減り、国立の地価は上がっている。

当たり前であるということでした。

八王子も売り場面積を増やしてきた。

当然家賃は下がるべきなのに、下げていない。

だからシャッター商店街になっているのだということです。

街づくりに最も大きな影響を与えるのは、市長でも議員でも、商工会議所でも、市民でもない。

地権者なんです。

地権者の意識が変わらなければ街は変わらない。

こういうことでした。

非常にはっきりと語られ、面白かったです。

地権者が自らの土地の有効利用を考えなければならない。

市街地の地権者の考え方は0か100だそうで、55とか65がない。

いつか景気が良くなるだろうと、家賃を据え置いて空家にしている。

景気は良くならない。

いくらであればお客さんが来てくれるんだろうという発想で行動していないということでした。

とにかく貸しなさい。

貸さなければ活性化はない。

こういうことです。

行政の補助は、家賃補助ではなく、内装費への補助。

しばらく使っていない空間をリニューアルする費用を出して、店子が自立していける金額で貸し出すことが望ましいと。

街づくりは

根→家

葉→企業

茎→病院・学校・集会所・役所

花→お店

であるとのこと。

花が咲くためには根から順番になくてはならない。

しかし、地価が上がると真っ先になくなるのが家。

企業とお店があってもすぐに枯れてしまう。

街道、幹線道路は用水路しかない。

そもそも通過する場所であり街ではない。

街づくりとは家があり、働く場所があり、公共施設がある。

だからそこに人が集まり、集まった人がお店で買い物をする。

人口が高齢化しているのであるから、駅前に病院を作って高齢者が集まりやすい環境を作れば、病院に行って、薬を待つ時間に買い物をして、薬をもらい、孫にお土産を買って帰る。

東海大学病院や八王子医療センターは郊外にあるが、周りに何もないから30分~40分ただ待っているだけ。

機会損失しているとのこと。

私も不景気で全てを片づけることは嫌いですが、人口が減っているから購買力が減少している。

この前提で物事を考えれば自分のビジネスにも役に立ちますし、街づくりに何が必要かもヒントになります。

大変に勉強になりました。

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